STJ

STJ: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. NATUREZA JURÍDICA. EFEITOS. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AUSÊNCIA DO REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E DEMAIS DOCUMENTOS PREVISTOS NO ART. 32 DA LEI No 4.591/1964. ÔNUS DA INCORPORADORA. NULIDADE AFASTADA. SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.

RECURSO ESPECIAL No 1.490.802 – DF (2014/0256631-0)

 

VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO MOURA RIBEIRO (Relator):

O inconformismo merece prosperar.

De plano vale pontuar que a disposições do NCPC, no que se refere de admissibilidade dos recursos, são inaplicáveis ao caso concreto ante aos requisitos os termos do Enunciado no 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016.

 

Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Conforme já relatado, CARLOS FUKUDA NOGUEIRA e outros (CARLOS E OUTROS) firmaram contratos de promessa de compra e venda de unidades do empreendimento imobiliário ANGRA DOS REIS com a JMARTINI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (JMARTINI).

Ao tomarem conhecimento da tramitação da Execução no 2008.01.1.146543-0 perante a 1a Vara Cível de Brasília, proposta por terceiros contra JMARTINI, que culminou com a penhora do terreno no qual seriam edificadas as unidades por eles adquiridas, CARLOS E OUTROS interpuseram embargos de terceiros com o objetivo de desconstituir o gravame.

O magistrado sentenciante, todavia, rejeitou os embargos de terceiro, mantendo a penhora sobre o imóvel litigioso.

O Tribunal de origem, por sua vez, negou provimento ao recurso de apelação interposto, ensejando a interposição do presente apelo nobre.

O acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios manteve a sentença de mérito sob o fundamento de que os promitentes compradores inadimplentes não possuem o direito de afastar a penhora incidente sobre o terreno onde seriam construídas as unidades imobiliárias, na qualidade de terceiros, porquanto o direito de disposição do bem só é completamente transferido depois de pago o valor integral do bem (e-STJ, fl. 549).

Além disso, a Corte local entendeu que em razão da interrupção das obras não se pode reconhecer o direito à desconstituição da penhora incidente sobre o terreno onde seria edificado o imóvel dos promitentes compradores, que não são senhores ou possuidores da coisa objeto de constrição (e-STJ, fl. 551).

Logo, cinge-se a controvérsia em saber se o contrato de promessa de compra e venda transfere aos promissários-compradores, que ainda não terminaram de pagar o preço do imóvel em construção e que não efetuaram o registro público do contrato de promessa de compra e venda, os poderes necessários ao resguardo, por meio de embargos de terceiros, dos imóveis que lhes foram prometidos à venda.

1) Da alegação de violação do art. 535 do CPC/73

De início, cumpre afastar a alegação de negativa de prestação jurisdicional ventilada, haja vista que o Tribunal a quo, ao rejeitar os embargos de declaração opostos por CARLOS E OUTROS, reconheceu inexistir, no acórdão rechaçado, os vícios elencados no art. 535 do CPC, destacando que o fato de não ter sido mencionada a tese de defesa, tal como apresentada pelos recorrentes, não tem o condão de tornar o acórdão omisso, porquanto o julgador não está obrigado a se pronunciar quanto a todos os dispositivos de lei e argumentos invocados pelas partes quando for dispensável à solução da lide (e-STJ, fl. 594).

No caso, o Tribunal de origem entendeu incabível o afastamento da penhora pelos embargos de terceiros, tendo em vista a ausência da titularidade, pelos promissários-compradores, dos poderes inerentes ao domínio do bem, concluindo queo cabimento dos embargos de terceiro estaria vinculado à prova do exercício de alguns dos poderes inerentes à propriedade do imóvel (fl. 549).

Em seguida, asseverou que não se pode considerar que os postulantes detém a posse ou o domínio sobre o bem, seja porque as unidades ainda não foram edificadas, seja porque o direito de disposição do bem só é completamente

transferido ao promissário comprador depois do pagamento de seu valor integral (fl. 549).

Assim, o exame de eventual justificativa para o inadimplemento contratual, especificamente a exceção de contrato não cumprido , tal como alegada por CARLOS E OUTROS, se mostrava, de fato, irrelevante para o deslinde da controvérsia, pois, mesmo que devidamente justificado o não pagamento (total ou parcial) das unidades imobiliárias, ainda assim não teriam o exercício da posse ou de outro direito inerente ao domínio da coisa.

De fato, para o Tribunal de origem, não seria a promessa de compra e venda capaz de antecipar aos promissários-compradores os direitos reais inerentes à propriedade do imóvel. Para tanto, seria imprescindível não só o pagamento do preço, como também a conclusão da edificação.

Nesse contexto, não se confirma a omissão ventilada, o que afasta a alegada ofensa ao art. 535 do CPC/73.

2) Da nulidade da promessa de compra e venda em virtude da ausência de registro do memorial da incorporação

Nesse passo, todavia, o acórdão recorrido desafia a orientação jurisprudencial desta Corte Superior, no sentido de que o descumprimento, pela incorporadora, da obrigação constante no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis, não implica a nulidade ou anulabilidade (nulidade relativa) do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial (AgRg nos EDcl no REsp no 1.107.117/SC, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), Terceira Turma, DJe 28/2/2011).

A propósito, destaque-se também o seguinte precedente:

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APARTAMENTOS EM CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO. FALTA DE REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. ART. 32, LEI 4.591/64. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE OU ANULABILIDADE DO CONTRATO. IRREGULARIDADE SANÁVEL. CPC, ART. 462. INOCORRÊNCIA NO CASO. PRECEDENTES. RECURSO DESACOLHIDO.

I – A jurisprudência desta Corte afasta a nulidade ou a anulabilidade(nulidade relativa) do contrato de promessa de compra e venda por descumprimento do art. 32 da Lei n. 4.591/64, que exige o registro do memorial da incorporação no

Cartório de Imóveis.

II – Todavia, se não sanada a irregularidade, pode o promissário comprador postular a resolução do contrato de promessa de compra e venda, em face do inadimplemento da obrigação por parte da incorporadora.

(REsp no 192.315/MG, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Quarta Turma, DJ 18/2/2002 – sem destaque no original)

Evidentemente, é da incorporadora o ônus de registrar o memorial de incorporação, bem como os demais documentos arrolados no art. 32 da aludida Lei de Incorporações, não tendo reflexo, a sua desídia, na validade do contrato, nem na existência concreta (de fato) da própria incorporação.

3) Da natureza jurídica da promessa de compra e venda e dos seus efeitos

Ao contrário do sustentado no acórdão recorrido, é da natureza da promessa de compra e venda devidamente registrada (o que não ocorreu no caso em tela) a transferência, aos promissários-compradores, de um direito real denominado como direito do promitente comprador do imóvel (art. 1.225, VII, do CC/02).

Esse direito real agrega as características de um direito pessoal – o de exigir do vendedor a celebração da escritura definitiva, inclusive por meio da adjudicação compulsória – ao seu traço essencialmente real, caracterizado, destacadamente, pela limitação do domínio do promitente-vendedor.

Por ser um contrato preliminar qualificado pelo atributos de irrevogabilidade e de irretratabilidade, dele decorrem direitos obrigacionais que estabelecem um vínculo direto entre o imóvel prometido e a pessoa do promissário-comprador.

Não é outra a razão pela qual este STJ vem reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria essência do direito de há muito consagrado em lei (arts. 22 do DL no 58/1937 e 26 da Lei no 6.766/1979).

De fato, a jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que a promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público (AgInt no REsp no 1.325.509/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 06/2/2017 – sem destaque no original).

É evidente, no entanto, que o registro, se existente, teria o condão de impedir a alegação de boa-fé, por terceiros, em virtude do desconhecimento do ajuste, não sendo, no entanto, a sua ausência, suficiente para subtrair os seus efeitos.

 

Assim, enquanto o promissário-vendedor não celebra a escritura definitiva, o seu poder de dispor sobre o bem fica limitado, impossibilitando-o de oferecê-lo em garantia ou em dação em pagamento de dívida por ele assumida, e ainda, de gravá-lo com quaisquer ônus, pois, como visto, o direito atribuído ao promissário-comprador suprime da esfera jurídica do vendedor a plenitude de seu domínio.

Como consequência dessa limitação do poder de disposição sobre o imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente-vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários-compradores, ainda que permeados pela boa-fé.

Nesse sentido, cumpre destacar os seguintes precedentes desta Corte:

 

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL – AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PRESCINDIBILIDADE DE REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS – DECISÃO MONOCRÁTICA DANDO PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL, A FIM DE DETERMINAR O PROSSEGUIMENTO DADEMANDA.

INSURGÊNCIA RECURSAL DOS RÉUS.
1. Considera-se devidamente prequestionada a questão federal enfrentada e debatida pelas instâncias ordinárias, o que se verifica na hipótese em tela.
2. Nos termos do enunciado da Súmula 239 desta Corte, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
3. Agravo regimental desprovido.
(AgRg no REsp no 1.134.942/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, DJe 4/2/2014)

DIREITO CIVIL. PROPRIEDADE. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. OPOSIÇÃO. ADJUDICAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. BOA-FÉ.

1. Discussão sobre se a aquisição do imóvel pelo recorrido, em virtude da celebração de compromisso de compra e venda quitado anos antes da penhora efetivada em sede da ação trabalhista, prevalece em relação à propriedade do recorrente, que adjudicou o bem em hasta pública, seguindo os ditames legais, à época em que, de acordo com o registro imobiliário, ele se encontrava livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

[…]
5. O Código Civil de 1916, vigente à época da celebração do negócio de compra e venda pelos recorridos, de fato, exigia, no art. 530, o registro do título translativo da propriedade imóvel por ato inter vivos, onerosos ou gratuitos, para a transmissão do domínio do bem.
6. A jurisprudência conferia ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239); e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), sendo, portanto, oponível em relação aos terceiros.
7. Esta Corte, sobrepujando a questão de fundo sobre a questão da forma, como técnica de realização da justiça, vem conferindo interpretação finalística à Lei de Registros Públicos. Súmula 84/STJ.
8. Os recorridos agiram com boa-fé quando celebraram o compromisso de compra e venda do imóvel. O recorrente também agiu de boa-fé na hipótese, ao seguir todos os trâmites legalmente previstos para a aquisição da propriedade através da adjudicação do bem em hasta pública e registro do respectivo título no cartório de imóveis.
9. Diante das peculiaridades da hipótese, não se afigura razoável afastar o direito dos recorridos sobre o bem, que acreditaram ter adquirido por força do compromisso de compra e venda, e sobre o qual exercem a posse há aproximadamente 20 (vinte) anos.
10. Recurso especial desprovido.
(REsp no 1.221.369/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, DJe 30/8/2013 – sem destaque no original)

Paralelamente, ainda que se admita que a posse também possa ser transmitida de imediato, ela não é condição para o exercício do direito real decorrente da promessa de compra e venda. Sobre o tema, a lição do Prof. Araken de Assis:

O direito do promitente comprador à aquisição do imóvel aproxima-se de um direito real sobre coisa alheia, porém não é de gozo, pois a fruição do promissário constitui um dado acidental, dependendo da transferência da posse (Comentários ao Código Civil Brasileiro – Do Direito das Obrigações. Coord. Arruda Alvim e Thereza Alvim, Forense, Rio, v. 5, p. 458)

Não é a posse, portanto, condicionante do direito real decorrente da promessa de compra e venda, muito embora a jurisprudência iterativa desta Corte Superior reconheça a promessa de compra e venda, mesmo desprovida de registro, como título hábil a demonstrá-la.

 

Se mostra irrelevante, ainda, sob o aspecto do exercício do direito atribuído ao promissário-comprador, a conclusão da edificação ou o pagamento do preço do contrato pelos adquirentes, haja vista que essas condições, de natureza pessoal, intersubjetivas, não excedem os limites do ajuste estabelecido entre eles. Portanto, não são oponíveis, por terceiros, ao promissário-comprador de boa-fé.

Nessas condições, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO ao recurso especial para desconstituir a penhora incidente sobre o terreno objeto da promessa de compra e venda firmada entre CARLOS E OUTROS e JMARTINI.

Em consequência, condeno os embargados, ora recorridos, ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, os quais, com base no art. 85, §2o, do NCPC, fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigidos a partir da publicação do acórdão.

É como voto.

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