Notarial e Registral

CSM|SP: Registro de imóveis – Contrato de locação – Regularidade da representação da fiadora em razão da lavratura de escritura pública de procuração na qual o negócio jurídico anteriormente celebrado foi ratificado – Cláusula de vigência (Lei 8.245/91, art. 8º) que decorre de interpretação lógica do contrato – Princípio da especialidade objetiva, porém, que não foi respeitado em razão da divergência existente entre a descrição dos imóveis locados no título e aquela existente no registro – Impossibilidade, neste caso concreto, de cisão do título para registro da locação dos terrenos, deixando-se para momento posterior a averbação da construção, porque o contrato diz respeito à locação de “loja” cujo faturamento servirá como base de cálculo do aluguel – Recurso improvido.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1000037-80.2017.8.26.0271

Registro: 2018.0000187376

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1000037-80.2017.8.26.0271, da Comarca de Itapevi, em que são partes é apelante VIA VAREJO S/A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ITAPEVI.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso para manter a recusa do registro do título, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 16 de março de 2018.

PINHEIRO FRANCO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação nº 1000037-80.2017.8.26.0271

Apelante: Via Varejo S/A

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itapevi

VOTO Nº 37.311

Registro de imóveis – Contrato de locação – Regularidade da representação da fiadora em razão da lavratura de escritura pública de procuração na qual o negócio jurídico anteriormente celebrado foi ratificado – Cláusula de vigência (Lei 8.245/91, art. 8º) que decorre de interpretação lógica do contrato – Princípio da especialidade objetiva, porém, que não foi respeitado em razão da divergência existente entre a descrição dos imóveis locados no título e aquela existente no registro – Impossibilidade, neste caso concreto, de cisão do título para registro da locação dos terrenos, deixando-se para momento posterior a averbação da construção, porque o contrato diz respeito à locação de “loja” cujo faturamento servirá como base de cálculo do aluguel – Recurso improvido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Via Varejo S.A. contra a sentença de fls. 1082/1085, que julgou procedente dúvida suscitada e manteve a recusa aos atos de registro e averbação de contrato de locação junto às matriculas de imóveis pertencentes à circunscrição do Cartório de Registro de Imóveis de Itapevi.

Em síntese, a apelante sustenta que a sentença deve ser reformada e devem ser afastados os óbices ao registro e averbação do contrato de locação pelas seguintes razões: 1) a representação da fiadora está regular. Embora o instrumento de procuração tenha sido lavrado após a celebração do contrato, confere poderes retroativos ao mandatário e ratifica os atos praticados antes da outorga do mandato; 2) a cláusula de vigência da locação em caso de aquisição por terceiros está expressa na cláusula 7.4 do contrato, na qual é feita menção clara ao artigo 8º da Lei 8.245/91, que prevê o exercício do direito de vigência da locação em casos de alienação do imóvel no prazo de vigência da locação; 3) estão sendo observados os princípios da especialidade e continuidade, pois o título permite identificar de forma clara o objeto da locação, a partir da indicação das matrículas dos imóveis locados e não se pode exigir a prévia unificação das matrículas e tampouco a prévia averbação da construção para registro do contrato.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 1121/1122).

É o relatório.

A r. sentença do MM Juiz Corregedor Permanente manteve a recusa do ingresso do título porque: 1) a representação da fiadora está irregular; 2) a vigência da locação em caso de alienação do imóvel locado não foi prevista de forma expressa na cláusula 7.4 do contrato; 3) não foram observados os princípios da especialidade e continuidade, pois o contrato indica as matrículas do imóvel em que estaria construída a loja objeto da locação que, porém, não está averbada nas matrículas dos imóveis.

O óbice relacionado com a incorreção na denominação da empresa locatária foi afastado na r. sentença recorrida que, porém, manteve o reconhecimento de vício na representação da fiadora por ausência de mandato válido na época do contrato.

Contudo, por meio da escritura pública de procuração reproduzida às fls. 580/589 a fiadora outorgou mandato ao representante que figurou no contrato de locação, com cláusula expressa de ratificação da fiança (fls. 582 e 13), o que é suficiente para convalidar o negócio jurídico celebrado (art. 662 do Código Civil).

Por sua vez, a cláusula do contrato que relativa à vigência foi redigida da seguinte forma:

“7.4. A LOCADORA desde já autoriza a LOCATÁRIA a efetivar o registro da presente locação na matrícula da LOJA, comprometendo-se, desde logo, se necessário, a aditar o presente contrato, para dotá-lo de condições passíveis de registro. Os custos e despesas relacionados a este registro e sua respectiva baixa são de responsabilidade exclusiva da LOCATÁRIA, nos termos do artigo 8º da Lei 8.245/91, ficando desde logo o Sr. Oficial de Registro de Imóveis autorizado a proceder os atos necessários”.(fls.31)

O artigo 8º da Lei 8.245/91 prescreve:

“Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

A lei exige que a cláusula de vigência do contrato na hipótese de venda do imóvel seja expressa e registrada para produzir efeitos ergaomnes, ou seja, em relação ao adquirente.

Pela cláusula 7.4 o locador autoriza o registro do contrato na matrícula do imóvel, com expressa menção ao artigo 8º da Lei 8.245/91.

Em razão disso, a referida cláusula somente pode ser interpretada como destinada à permitir a vigência do contrato em caso de alienação do imóvel, pois do contrário não existiria razão para que fosse pactuada entre as partes da locação.

Ademais, o art. 167, inciso I, nº 3, da Lei nº 6.015/73 prevê a possibilidade de registro do registro do contrato de locação para efeito de vigência, sendo essa a única hipótese em que admitida a prática de ato de registro em sentido estrito dessa espécie de contrato.

Isso porque o contrato de locação deve ser averbado quando se tratar de cláusula de preferência, ao passo que a caução dada em garantia da locação também é objeto de ato de averbação (art. 38, § 1º, da Lei nº 8.245/91).

Disso decorre que a previsão de registro da locação para os efeitos previstos no art. 8º da Lei nº 8.245/91 somente pode dizer respeito à contratação de cláusula de vigência, não havendo, em decorrência, obstáculo para seu ingresso no Registro de Imóveis.

Porém, persistem as razões para o terceiro óbice apresentado pelo Oficial.

No título, o objeto da locação é a “loja” localizada na Avenida Cezário de Abreu, 19 e 77, Bairro Centro, cidade de Itapevi, com os terrenos em que situada, constando no contrato a indicação das matrículas desses imóveis.

Contudo, não foi realizada a prévia averbação da construção do prédio em que instalada a “loja” cuja existência é elemento essencial do contrato celebrado.

A referência à “loja”, realizada em diferentes cláusulas, deixa claro que neste caso concreto a locação abrange não somente o terreno, mas também o prédio não averbado e a própria atividade empresarial nele realizada, servindo o faturamento da referida “loja” como base de cálculo dos aluguéis que terão valores variáveis ao longo do tempo (itens 2.1 a 2.2.3 do contrato – fls. 17 e 19).

Sendo a “loja” e, em consequência, o prédio em que instalada elementos indissociáveis da locação porque compõem os bens locados (terreno, prédio e “loja”), não há como autorizar a cisão do título para o registro da locação dos terrenos, relegando-se a averbação da construção do prédio e “loja” para momento posterior.

Portanto, a falta da prévia averbação da construção nas matrículas dos imóveis que são objeto do contrato de locação constitui óbice ao registro, em consonância com o princípio da especialidade objetiva do registro imobiliário.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso para manter a recusa do registro do título.

PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 07.05.2018 – SP)

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