Notarial e Registral

CSM|SP: COMPRA E VENDA. HIPOTECA – SFH – QUITAÇÃO – ANUÊNCIA – INTERVENIÊNCIA – INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 1.149-6/9

LOCALIDADE: São Paulo

DATA DE JULGAMENTO: 20/10/2009

DATA DJ: 03/12/2009 

RELATOR: Reis Kuntz

LEGISLAÇÃO: Lei 8.004/1990 

EMENTA. REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida registral – Escritura de venda e compra de imóvel hipotecado a entidade integrante do SFH – Ausência, no caso, de prévio cancelamento da hipoteca mediante apresentação de termo de quitação da dívida emitido pela credora hipotecária ou de menção expressa na escritura de anuência da instituição financeira com a transferência do bem – Impossibilidade do registro pretendido – Incidência, na espécie, da norma do art. 1º, parágrafo único, da Lei n. 8.004/1990, não revogada pelo art. 1.475 do novo Código Civil – Recurso não provido.

Íntegra

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.149-6/9, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante ANA CÉLIA GUTH e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ROBERTO VALLIM BELLOCCHI, Presidente do Tribunal de Justiça e BARRETO FONSECA, Revisor Convocado.

São Paulo, 20 de outubro de 2009.

(a) REIS KUNTZ, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida registral – Escritura de venda e compra de imóvel hipotecado a entidade integrante do SFH -Ausência, no caso, de prévio cancelamento da hipoteca mediante apresentação de termo de quitação da dívida emitido pela credora hipotecária ou de menção expressa na escritura de anuência da instituição financeira com a transferência do bem – Impossibilidade do registro pretendido – Incidência, na espécie, da norma do art. 1º, parágrafo único, da Lei n. 8.004/1990, não revogada pelo art. 1.475 do novo Código Civil – Recurso não provido.

Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, a requerimento de Ana Célia Guth, referente ao ingresso no registro de escritura de venda e compra de imóvel hipotecado a entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, objeto da matrícula nº 21.858 da referida serventia predial. Após regular processamento, com impugnação por parte da interessada e manifestação do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do Oficial em registrar o título, por entender o Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente imprescindível prévio cancelamento da hipoteca, mediante apresentação de instrumento de quitação de dívida emitido pelo credor hipotecário, ou aditamento do título para que conste anuência expressa deste último (fls. 47 a 49, 68 e 69).

Inconformada com a respeitável decisão, interpôs a interessada, tempestivamente, o presente recurso. Sustenta que o ônus hipotecário não representa qualquer óbice à alienação do imóvel em questão, à luz do disposto no art. 1.475 do Código Civil, não se mostrando necessária a anuência do credor hipotecário com a venda. Ademais, acrescenta, os alienantes não têm qualquer relação com o credor hipotecário, já que adquiriram o bem por força de herança. Por fim, aduz que a norma do art. 1º da Lei nº 8.004/1990 cuida da aquiescência da instituição financeira na hipótese em que há transferência de financiamento, o que não acontece na hipótese, motivo a mais para não se exigir tal formalidade (fls. 73 a 78).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça pronunciou-se no sentido de ser negado provimento ao recurso (fls. 86 e 87).

É o relatório.

Em que pesem os argumentos expendidos pela Apelante, o recurso não comporta provimento.

Com efeito, a Apelante apresentou a registro escritura de venda e compra de imóvel hipotecado a instituição financeira integrante do Sistema Financeiro da Habitação. Nos termos do art. 1º, parágrafo único, da Lei nº 8.004/1990, “A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financeira”. Tal norma, porém, não foi observada no caso, circunstância que inviabiliza o registro pretendido.

Como já decidido por este Colendo Conselho Superior da Magistratura, em acórdão relatado pelo eminente Desembargador José Mário Antonio Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça:

“Registro de Imóveis. Dúvida. Sistema Financeiro da Habitação. Registro de escritura de compra e venda de imóvel hipotecado. Falta de interveniência da instituição financiadora do crédito. Registro inviável. Recurso improvido.” (Ap. Cív. n. 163-6/5 – j. 08.06.2004).

Não se diga, como o faz a Apelante, que o disposto no parágrafo único da Lei nº 8.004/1990 foi revogado pela norma do art. 1.475 do Código Civil de 2002. Isso porque a Lei nº 8.004/1990 é norma especial a respeito de financiamentos imobiliários, dotada de regras próprias e específicas, que coexiste com a norma do art. 1.475 do Código Civil, sem que tenha sido por esta última revogada.

De acordo com a doutrina de Francisco Eduardo Loureiro, ao comentar o referido art. 1.475 do CC:

“As hipotecas vinculadas ao SFH – Sistema Financeiro da Habitação – são regidas por lei especial, que reclama prévia e expressa anuência do credor hipotecário para a alienação do imóvel gravado a terceiros. Dispõe a Lei n. 8.004/90, que o mutuário do SFH somente pode alienar o imóvel gravado com a concomitante transferência do financiamento e com a interveniência obrigatória da instituição financeira. A norma não se encontra revogada pelo artigo em estudo do Código Civil de 2002, pois se trata de lei especial, voltada a financiamentos com regras pontuais e juros subsidiados, tendo como destinatários determinados segmentos da população. O financiamento tem caráter social, cobrando juros inferiores aos praticados pelo mercado. Os destinatários devem reunir certo perfil desenhado pelo legislador: não serem proprietários de imóvel residencial diverso e terem renda comprovada, cujo comprometimento não pode ultrapassar certo patamar.

Em suma, o financiamento a juros subsidiados é concedido a certa camada da população de perfil socialmente desejável pelo legislador, de modo que a benesse não deve ser repassada a terceiros não portadores das mesmas características. Há razão objetiva para o discrímen justificador da incidência de regulação por norma especial, não afetada pela norma geral do Código Civil de 2002 (STJ, REsp. n. 100.347/SC, rel. Min. Ari Pargendler).” (Código Civil Comentado. Coord. Ministro Cezar Peluso. Barueri, SP: Manole, 2007, p. 1.401).

Observe-se que, em conformidade com a Lei nº 8.004/1990, a transferência do imóvel hipotecado a entidade integrante do SFH somente se dá com a concomitante transferência do financiamento, motivo pelo qual se exige, invariavelmente, a intervenção do credor hipotecário. E não consta dos autos qualquer elemento que permita concluir no sentido da extinção do débito decorrente do financiamento contratado com o credor hipotecário, seja em função de pagamento, seja em virtude do falecimento do mutuário original.

Portanto, sem razão a Apelante quando afirma que o art. 1º, parágrafo único, da Lei nº 8.004/1990 não tem incidência na espécie, devido ao fato de inexistir relação contratual entre os sucessores do mutuário, adquirentes do bem por força de herança, e a instituição financeira que concedeu o financiamento. As conseqüências da morte do mutuário e da transmissão do imóvel aos sucessores deste, sob a ótica da relação obrigacional inicialmente mantida com a credora hipotecária, não comportam análise nesta esfera administrativa, uma vez que persiste, no registro imobiliário, o gravame da hipoteca .

Bem por isso, como corretamente anotado pelo Senhor Oficial Registrador, para que a escritura em questão possa ter ingresso no fólio predial, ou se obtém prévio cancelamento da hipoteca, mediante apresentação de termo de quitação da dívida emitido pela credora hipotecária, ou, então, se promove o aditamento do título apresentado para que dele conste expressa anuência da instituição financeira com a transferência do bem. Sem tais providências, não há como se proceder ao registro pretendido.

Dessa forma, mostra-se correta a recusa do Senhor Oficial Registrador, ratificada com igual acerto pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente. Na forma em que apresentada, como visto, a escritura em questão não se mostra apta a registro. Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.

(a) REIS KUNTZ, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

1. Trata-se de apelação interposta por Ana Célia Guth contra a r. sentença, que julgou procedente dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que recusou o registro de escritura de venda e compra de imóvel hipotecado, matriculado sob o n. 21.858.

Alega a recorrente, em síntese, que, a constituição de hipoteca sobre o imóvel, não constitui óbice ao registro da escritura de venda e compra, invocando, em sua defesa, o disposto no artigo 1.475 do Código Civil, sendo desnecessária a anuência do credor hipotecário.

Assevera que a providência requerida na espécie, não é alcançada pela disposição normativa contida no artigo 1º, da Lei n. 8.004/90, que tem aplicação, tão-somente, nos casos em que há transferência, não só do imóvel, mas também do respectivo financiamento.

Por fim, requer a reforma da r. sentença, ‘… determinado-se o registro do título aquisitivo prenotado”.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o breve relatório.

O presente recurso não comporta provimento.

Com efeito, na espécie dos autos, é indiscutível a necessidade da anuência da instituição financeira componente do Sistema Financeiro de Habitação, na alienação de imóvel hipotecado, máxime tendo em vista que, referida providência é imposta, consoante expressamente previsto no artigo 1º, parágrafo único, da Lei n. 8.004/90, sem que se possa falar em sua revogação, nem tampouco, de que teria sua aplicação restrita aos casos em que haveria transferência da hipoteca .

Ademais, sobreleva acrescentar, por oportuno, que esta norma não foi revogada pelo artigo 1.475 do Código Civil, como quer fazer crer a apelante, por se tratar de disposição específica, mantendo-se, destarte, hígido, o inteiro teor de sua incidência.

Desse modo, nega-se provimento ao recurso.

2. Recurso improvido – Escritura de compra e venda de imóvel hipotecado – Necessidade de anuência do credor hipotecário, consoante disposto no artigo 1º, parágrafo primeiro, da Lei n. 8.004/90.

(a) BARRETO FONSECA, Revisor Convocado

Fonte: Kollemata

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