Notarial e Registral

1ªVRP|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Usucapião Extrajudicial – Alegação do Oficial de que há a possibilidade de aquisição da propriedade pela lavratura de escritura pública, com os devidos recolhimentos tributários – Descabimento Oficial que nem sequer autuou os respectivos documentos – Conduta irregular – Na hipótese de falta dos documentos exigidos, o Oficial deve solicitar a adequação do pedido, mas não pode se negar a autuá-los – Eventuais questões de mérito serão analisadas quando do trâmite do procedimento na serventia – Questões tributárias que podem ser sanadas mediante a expedição de notificação à Municipalidade – Dúvida prejudicada.

Processo 1091014-15.2018.8.26.0100

Dúvida

Registro de Imóveis

5º Oficial de Registro de Imóveis

H. V. S.

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de H. V. S., após negativa de processamento de pedido extrajudicial de usucapião, cujo objeto é o imóvel matriculado sob o nº 28.094 da mencionada serventia. Aduz o Oficial que há possibilidade de lavratura de escritura pública para que o requerente adquira a propriedade do bem, com recolhimento dos impostos devidos, não sendo possível o reconhecimento da usucapião na hipótese, por vedação presente no art. 13, §2º do Provimento 65/2017 do Conselho Nacional da Justiça. Juntou documentos às fls. 03/169.

A suscitada apresentou impugnação às fls. 170/175, aduzindo que não é possível o registro do título que legitima sua posse sobre o bem, tendo sido apresentada nota devolutiva anteriormente, além de alegar estarem presentes os requisitos para a declaração da prescrição aquisitiva.

É o relatório. Decido.

A presente dúvida deve ser extinta, sem julgamento do mérito. Conforme exposto adiante, o procedimento adotado pelo Oficial não se mostra pertinente, razão pela qual a extinção desde logo se faz de rigor. Não sendo analisado o mérito da questão, entendo que a participação do Ministério Público pode ser, excepcionalmente, afastada, com o fim de agilizar a prolação de sentença e o correto seguimento do procedimento extrajudicial, evitando assim maiores delongas e prejuízos.

Pois bem. Cito o decidido no Proc. nº 1008143-25.2018.8.26.0100:

“[O] caso da usucapião extrajudicial demanda procedimento diverso (da retificação extrajudicial), além de conter previsão própria nas normas da E. CGJ, em seu capítulo XX: “425. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo. O interessado, representado por advogado, instruirá o pedido com: I. Ata notarial lavrada pelo tabelião da circunscrição territorial em que situado o imóvel atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei n. 13.105, de 2015; II. Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; III. Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV. Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. 426. O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.”

Veja-se que o item 426 não contém a mesma expressão do item 244, não se exigindo a “ordem” do procedimento. A interpretação do item 426, portanto, e em conjunto com o item 425, deve levar ao entendimento de que, apresentados os documentos previstos no item 425, deve o Oficial realizar a autuação, desde logo prorrogando o prazo da prenotação, sendo que eventual óbice deve ser apresentado durante o procedimento, e não anteriormente. (…) A recusa a autuação só poderá se dar quando inexistentes os documentos previstos no já mencionado item 425, ou quando o requerimento se der fora dos parâmetros previstos no art. 3º do Provimento 65/17 do CNJ.

Neste sentido, decidi no Processo nº 1004203-52.2018.8.26.0100 que “o requerimento (…) é insuficiente para dar início ao procedimento de usucapião extrajudicial, pois não preenche os requisitos da petição inicial prevista no Art. 319 do Código de Processo Civil. Conforme art. 3º do Provimento 65/2017 do CNJ, tais requisitos devem ser observados para que seja feita a autuação do pedido e para que haja regular prosseguimento do feito.”

Assim, quando irregular o requerimento ou inexistente um dos documentos ali descritos, deverá o Oficial exigir adequação daquele ou apresentação destes antes de realizar a autuação, sem prejuízo da possibilidade de pedido de suscitação de dúvida pelo interessado. (…) Em suma, apresentado o requerimento de usucapião, o Oficial deve verificar a adequação da petição (conforme Art. 3º do Provimento 65/17 do CNJ) e a apresentação dos documentos previstos no item 425 do Capítulo XX das NSCGJ.

Qualificados positivamente, realizará a autuação. Em caso negativo, exigirá a adequação do requerimento, em seu aspecto formal. Em qualquer dos casos, a apresentação de óbices a usucapião, quanto a seu mérito, deve se dar com o procedimento já autuado.

Se o óbice for relativo a impugnação por titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapiendo ou dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por terceiro interessado, o Oficial observará o item 429 e ss. do Capítulo XX das NSCGJ, bem como o decidido no Processo nº 1000162-42.2018.8.26.0100.

Já quando o óbice disser respeito a insuficiência de documentos ou mesmo a falta de preenchimento dos requisitos legais da usucapião, deverá observar o disposto no art. 17 do Provimento 65/2017 do CNJ, que assim dispõe:

“Art. 17. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado.

§ 1º No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV docaputdo art. 216-A da LRP, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5ºdo art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383, todos do CPC.

§ 2º Se, ao final das diligências, ainda persistirem dúvidas, imprecisões ou incertezas, bem como a ausência ou insuficiência de documentos, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido mediante nota de devolução fundamentada.

§ 3º A rejeição do pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de usucapião no foro competente.

§ 4º Com a rejeição do pedido extrajudicial e a devolução de nota fundamentada, cessarão os efeitos da prenotação e da preferência dos direitos reais determinada pela prioridade, salvo suscitação de dúvida.

§ 5º A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.”

Assim, como exposto acima, a negativa de processamento do pedido só é possível quando não forem apresentados os documentos exigidos pelo art. 3º do Provimento 65/17 do CNJ e no item 425 do Cap. XX das NSCGJ. Não há previsão normativa que permita ao Oficial negar o processamento do pedido extrajudicial de usucapião, desde logo, com base em seu mérito.

Neste sentido, o art. 17, §2º, do Provimento 65/2017 do CNJ prevê que a rejeição do pedido, por meio de nota de devolução, se dará “ao final das diligências”. Portanto, irregular a negativa ora apresentada, já que a exigência para que haja o registro do instrumento particular de cessão de direitos se dá sob o fundamento de ser possível a aquisição da propriedade pelos meios tradicionais, o que diz respeito ao mérito do pedido, e não a suas formalidades.

Veja-se que, formalmente, a parte apresentou justificativa para não se socorrer dos meios tradicionais (fls. 155/164), aduzindo que não pode registrar o título existente. Deste modo, deveria o Oficial ter autuado o pedido e seguido com seu regular trâmite. Nele, seriam notificados tanto o Município como os titulares de direito real presentes na matrícula.

A Municipalidade poderá, então, impugnar especificamente a questão de burla ao sistema tributário (uma vez que o Município é o interessado em eventual simulação ou fraude para não pagamento do ITBI).

Se o Oficial entende haver indícios de irregularidade, poderá, com o fim de proteger-se de eventual responsabilidade tributária, fazer constar na notificação ao Município sua suspeita. Quanto aos titulares de direito real, o Oficial teria de notificar S. A. e E. C., hipótese em que poderia, por exemplo, constatar que se encontram em local incerto e não sabido, ou mesmo já estarem falecidos, o que justificaria a impossibilidade de registro do instrumento de cessão de direitos, pois não seria possível cumprir-se a nota devolutiva previamente apresentada (fl. 176), conforme alegado pela parte.

Com isso, ao fim do procedimento, presentes todos os elementos necessários à análise do pedido, teria o Oficial maior capacidade em julgar o mérito da justificativa do requerente, só então podendo negar o registro, por considerar ser possível a aquisição do domínio pelos meios legais.

Antes de realizar as notificações e demais diligências que entender necessárias, a negativa do pedido de plano se mostra irregular. A importância de que o processo seja autuado e que a negativa se dê ao final se destaca no presente feito.

Neste procedimento de dúvida, esta Corregedoria deve analisar a seguinte questão: “é possível o registro regular do direito, sem necessidade do pedido de usucapião?”. Com a negativa de autuação do pedido, não é possível chegar a uma resposta. O Oficial aduz ser possível tal registro, e a parte traz impugnação com alegações quanto a impossibilidade de cumprir a nota devolutiva anteriormente apresentada.

Tratando-se de procedimento de dúvida, não é possível dilação probatória para que se verifique a pertinência da justificativa da parte. Assim, julgar a dúvida improcedente representaria reconhecer o direito da parte antes mesmo de ser possibilitada impugnação por parte de terceiros.

A procedência, por outro lado, representaria afastar sua justificativa quando esta possui, a princípio, razões pertinentes. Todavia, se autuado o procedimento, e sendo negado o direito apenas ao final, eventual impugnação por dúvida possibilitaria a este juízo uma análise completa do caso, permitindo um melhor provimento jurisdicional.

Cabe ao Oficial, portanto, autuar o pedido e realizar as diligências necessárias para acolher ou afastar a justificativa apresentada pela parte, nos termos do Art. 13, §2º do Prov. 65/17 do CNJ.

Se entender haver burla, deverá fundamentar, ao final do processo extrajudicial, as razões pela qual entende que o pedido de usucapião é improcedente, afastando especificamente os argumentos apresentados pela parte para não utilizar-se do sistema registral e notarial para adquirir a propriedade.

Tal procedimento facilitará, inclusive, eventual pedido judicial de usucapião, uma vez que a requerente poderá utilizar-se de todo o processado (inclusive notificações e anuências), agilizando o processo judicial.

Como exposto no Proc. nº 1008143-25.2018.8.26.0100, e recentemente no Proc. nº 1070011-04.2018.8.26.0100, a negativa do pedido com base no mérito, no início dos procedimentos, traz diversas dificuldades a este juízo. O acúmulo de questões semelhantes possibilitou concluir que o julgamento da dúvida suscitada nestes casos, como procedente ou improcedente, representa uma análise prévia das questões que deveriam ser tratadas ao final do processo extrajudicial.

O julgamento de tais questões, de plano, não representa a melhor atitude, por impossibilitar o conhecimento completo de todos os fatos e fundamentos relevantes para que se alcance uma decisão correta.

Deste modo, o melhor caminho a ser tomado é se julgar a dúvida prejudicada, por não haver fundamento na exigência do Oficial antes da autuação. O pedido extrajudicial deverá, portanto, ser autuado e regularmente processado.

Excetuadas as hipóteses de impugnação, ou outros casos excepcionais, a negativa do pedido, quanto ao seu mérito, deverá se dar ao final, seguido o procedimento do art. 17 do Provimento 65/17 do CNJ.

Deixo, portanto, de analisar a pertinência ou não da justificativa apresentada pela parte, não realizando qualquer julgamento quanto a existência de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários.

Ao julgar a dúvida prejudicada, apenas está se afastando a pertinência de ser apresentado óbice quanto ao mérito no início do procedimento extrajudicial, o que deverá ser adotado como regra.

Do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de H. V. S.. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 06 de setembro de 2018.

Tania Mara Ahualli Juíza de Direito

(DJe de 11.09.2018 – SP)

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