Notarial e Registral

CSM|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Escritura pública de compra e venda de imóvel prometido à venda pelo falecido – exigência de alvará judicial autorizando a outorga – Desnecessidade, em razão da lavratura de escritura pública em que se nomeou pessoa com poderes de inventariante para cumprir as obrigações pendentes do de cujus – Recurso provido.

ACÓRDÃOS
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 0000228-62.2014.8.26.0073
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0000228-62.2014.8.26.0073, da Comarca de Avaré, em que é apelante HAILTON RIBEIRO DA SILVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE AVARÉ.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA DETERMINAR O REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE FLS. 07/11, V.U.“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 3 de março de 2015.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação Cível n° 0000228-62.2014.8.26.0073
Apelante: Hailton Ribeiro da Silva
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Avaré
VOTO N° 34.179
Registro de imóveis – Dúvida – Escritura pública de compra e venda de imóvel prometido à venda pelo falecido – exigência de alvará judicial autorizando a outorga – Desnecessidade, em razão da lavratura de escritura pública em que se nomeou pessoa com poderes de inventariante para cumprir as obrigações pendentes do de cujus – Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta por Hailton Ribeiro da Silva objetivando a reforma da r. decisão de fls. 133/134, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Avaré referente à escritura de compra e venda pela qual Moisés Skitnevsky adquire de Newton Ribeiro da Silva, Espólio de Enio Ribeiro da Silva, Espólio de Maria Lúcia do Valle Ribeiro da Silva, Hailton Ribeiro da Silva, Maria Clarice Ribeiro da Silva e José Antônio Monteiro Pasquale o imóvel descrito na matrícula n° 3.708, daquela Serventia de Imóveis.
Sustenta, o apelante, que a escritura pública de retificação e ratificação de inventário que outorga poderes ao inventariante para lavrar a escritura pública definitiva decorrente de promessa de compra e venda não caracteriza retificação da partilha judicial, mas mera inclusão de obligatio faciendi do Espólio, que não constou do inventário judicial. Afirma ser desnecessário alvará judicial do juízo do inventário para a lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel e que, se ao tabelião é permitido fazer o mais (lavrar escritura de sobrepartilha), pode ele lavrar as escrituras definitivas de compra e venda em cumprimento a compromissos (quitados) celebrados em vida pelo “de cujus”. Relata não fazer sentido a reabertura do inventário judicial para cumprimento de obrigações que não foram transmitidas aos herdeiros porque o “de cujus” recebeu todas as quantias em vida, cabendo aos sucessores apenas a execução de atos não cumpridos. Aduz que os bens comprometidos à venda pelo falecido, cujos preços já estão pagos, não são direitos que compõem o acervo a ser partilhado, mas meras obrigações que precisam ser cumpridas pelos sucessores.
Contrarrazões às fls. 162.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso por entender que: a) a emenda da partilha deve ser feita nos mesmos autos do inventário (CC 1028); b) não se trata de sobrepartilha porque não há acréscimo de bens ou direitos ao inventário; e c) é inviável retificar partilha judicial por meio de escritura pública (fls. 171/173).
É o relatório.
Foi apresentada a registro e qualificada negativamente pelo Oficial de Registro de Imóveis de Avaré a escritura pública de venda e compra de fls. 07/11 por meio da qual o imóvel descrito na matrícula n° 3.708, daquela Serventia de Imóveis, foi alienado a Moisés Skitnevsky por: 1) Newton Ribeiro da Silva e esposa leda Ambrogi Ribeiro da Silva representados por Hailton Ribeiro da Silva Filho; 2) Espólio de Enio Ribeiro da Silva, tendo como inventanante Enio Ribeiro da Silva Júnior, representado por Hailton Ribeiro da Silva Filho; 3) Espólio de Maria Lúcia do Valle Ribeiro da Silva, tendo como inventariante Enio Ribeiro da Silva Júnior, representado por Hailton Ribeiro da Silva Filho; 4) Hailton Ribeiro da Silva e esposa Estela Maria Moraes Pauli Ribeiro da Silva, representados por Hailton Ribeiro da Silva Filho; 5) Maria Clarice Ribeiro da Silva, casada com Marcel Cortez Alves, representada por Hailton Ribeiro da Silva Filho e 6) José Antônio Monteiro Pasquale, casado com Rosemary Pigatto Pasquale, representado por Hailton Ribeiro da Silva Filho (fls. 07/11).
Na qualificação do vendedor “Espólio de Enio Ribeiro da Silva”, constou a observação de que o espólio estava, por força da escritura de retificação e ratificação de inventário lavrada em 18.09.13, autorizado a promover a venda do imóvel em cumprimento ao compromisso de compra e venda quitado antes do falecimento do “de cujus” (fl. 07).
Na escritura de retificação e ratificação do inventário dos bens deixados por Enio Ribeiro da Silva (fls. 32/35), na qual consta a autorização para o espólio alienar o imóvel, constam como outorgantes e reciprocamente outorgados os herdeiros-filhos (Enio Ribeiro da Silva Júnior, Maristela do Valle Ribeiro da Silva, Luciana do Valle Ribeiro da Silva) e o Espólio de Maria Lúcia do Valle Ribeiro da Silva (viúva meeira).
Por meio dela, Enio Ribeiro da Silva Júnior – que foi o inventariante nos autos do inventário judicial n° 011.01.021139-0, da 2ª Vara da Família e Sucessões de Pinheiros – foi nomeado com poderes de inventariante referente ao Espólio de Enio Ribeiro da Silva.
O registrador, ao recusar o registro, sustentou que a venda de referidos lotes, em especial o constante da escritura de compra e venda, depende da expedição de alvará judicial nos autos do inventário e, ainda, do reconhecimento da não incidência de imposto de transmissão causa mortis pelo Fisco. Ainda, que a autorização de outorga da escritura de compra e venda foi genérica, não identifica nem especializa os imóveis nem os adquirentes deles, constituindo verdadeiro “cheque em branco” em favor do administrador do espólio, que poderá vender qualquer lote sem ter de provar que o imóvel foi alienado e quitado antes do falecimento dos proprietários (fl. 36).
A Lei n° 11.441/07 introduziu em nosso ordenamento jurídico o inventário extrajudicial, autorizando-o quando todos os envolvidos são capazes e estiverem em consenso:
Havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial; se todos forem capazes e concordes, poderá fazer-se o inventário e a partilha por escritura pública, a qual constituirá título hábil para o registro imobiliário. (Art. 982, do CPC).
Trata-se de faculdade concedida aos herdeiros e não obrigação, de modo que, em qualquer caso, sempre será possível a opção pela via judicial.
Contudo, uma vez escolhida a via judicial e ultimados os seus termos com a expedição do respectivo formal de partilha, os pontos decididos no âmbito do inventário judicial não mais poderão ser modificados, revistos ou “redecididos” na esfera extrajudicial. Assim, por exemplo, se o MM. Juiz do inventário decidiu que determinada pessoa é herdeira e não meeira, não há como modificar este ponto por meio de escritura.
A opção pelo inventário judicial não obsta a realização de eventual sobrepartilha por escritura pública. Nesse sentido, o art. 25 [1] da Resolução n° 35, do CNJ, e o item 121, do Capítulo XIV, da Corregedoria Geral da Justiça:
É admissível a sobrepartilha por escritura pública, ainda que referente a inventário e partilha judiciais já findos, mesmo que o herdeiro, hoje maior e capaz, fosse menor ou incapaz ao tempo do óbito ou do processo judicial. (item 121, do Capítulo XIV, das NSCGJ).
O caso em exame, porém, não trata de sobrepartilha, pois inexistem bens supervenientes a serem partilhados entre os herdeiros.
Também não cuida de retificação do inventário judicial porque não se quer modificar questão nele decidida.
A hipótese é de transferência definitiva a terceiro (não herdeiro) de imóvel que não entrou no inventário judicial por ser objeto de promessa de compra e venda firmada ainda em vida por dois dos alienantes na década 70 e integralmente paga antes dos óbitos destes.
Essa transferência definitiva foi instrumentalizada por meio da escritura pública de compra e venda fls. 07/11, mas foi recusada pelo registrador, que entende que o título deveria estar acompanhado de alvará judicial do juízo do inventário dos bens deixados por Enio Ribeiro da Silva autorizando a outorga de referida escritura.
Trata-se de exigência que, a despeito do zelo do registrador, não procede.
Antes da chegada do inventário extrajudicial (Lei n° 11.441/07), não havia opção: o inventário e todas as providências relativas aos bens e obrigações (ativas ou passivas) do espólio tinham de passar pelo crivo do juízo do inventário. Assim, se os herdeiros quisessem, por exemplo, alienar determinado imóvel do falecido antes da partilha, tinham de requerer a expedição de alvará daquele juízo.
Contudo, a superveniência do inventário extrajudicial modificou esse cenário.
Se todos forem capazes, estiverem de acordo e não houver testamento, podem optar pela lavratura de escritura pública de inventário e partilha, na qual, além da divisão dos quinhões aos herdeiros, pode-se deliberar sobre as dívidas e obrigações pendentes do falecido, as quais serão cumpridas por pessoa com poderes de inventariante nomeada pelos herdeiros.
É o que diz o item 105, do Capítulo XIV, das NSCGJ:
105. É obrigatória a nomeação de inventariante extrajudicial, na escritura pública de inventário e partilha, para representar o espólio, com poderes de inventariante, no cumprimento de obrigações ativas ou passivas pendentes, sem necessidade de seguir a ordem prevista no art. 990 do Código de Processo Civil.
No caso concreto, a partilha dos bens deixados pelo de cujus já foi objeto do processo de inventário judicial. Contudo, nele não se discutiu a respeito da obrigação de fazer do falecido de lavrar as escrituras públicas definitivas de compra e venda dos imóveis do loteamento “Enseada Azul”.
Resolveram os herdeiros, então, deliberar sobre essa questão por meio da escritura pública de retificação e ratificação de inventário relativo ao espólio de Enio Ribeiro da Silva (fls. 32/35), cujo item “5.1” traz a informação de que as obrigações a serem cumpridas pelo inventariante, em especial em relação ao loteamento “Enseada Azul”, não foram tratadas no inventário judicial. E, como os lotes compromissados à venda já foram todos pagos entre 1970 e 1980, os herdeiros filhos autorizam o inventariante Enio Ribeiro da Silva Júnior a outorgar as escrituras de venda e compra definitivas em favor dos compromissários compradores.
É certo que os herdeiros podem requerer a expedição de alvará ao juízo do inventário para o cumprimento de obrigação assumida em vida pelo de cujus. Contudo, desde que presentes os requisitos do art. 982, do Código de Processo Civil, também podem lavrar escritura para mesma finalidade.
Assim, se os herdeiros lavraram escritura pública em que nomearam pessoa com poderes de inventariante (Enio Ribeiro da Silva Júnior) para outorgar as escrituras definitivas de venda e compra em favor dos compromissados compradores, a apresentação de alvará judicial para o mesmo fim passou a ser prescindível.
Ao contrário do que possa parecer, inexiste vinculação ou prevenção do juízo do inventário para decidir sobre esta questão. Como visto, o imóvel objeto da escritura pública de compra e venda não foi objeto do inventário judicial, não há incapazes envolvidos e todos herdeiros estão de pleno acordo com a nomeação de pessoa com poderes de inventariante para outorgar a escritura definitiva do imóvel.
Inexiste, portanto, questão que tenha de passar pelo crivo do Poder Judiciário, com a movimentação desnecessária da máquina administrativa em busca de medida que pode – e no caso já foi – alcançada na via extrajudicial.
Destaque-se, a propósito, que o item 105.1, do Capítulo XIV, das NSCGJ, permite a lavratura de escritura autônoma de nomeação de inventariante:
A nomeação do inventariante extrajudicial pode se dar por escritura pública autônoma assinada por todos os herdeiros para cumprimento de obrigações do espólio e levantamento de valores, poderá ainda o inventariante nomeado reunir todos os documentos e recolher os tributos, viabilizando a lavratura da escritura de inventário.
E foi exatamente o que a escritura de fls. 32/35, a despeito de alguma imprecisão na nomenclatura – pois não está retificando o inventário judicial –, fez ao indicar, no item 5.1, um inventariante para cumprir os compromissos de compra e venda dos lotes já pagos integralmente pelos compradores antes do falecimento do autor da herança.
Assim, exigir alvará judicial que autorize a lavratura de escritura definitiva de venda do imóvel na hipótese em exame implicaria inegável afronta ao espírito da Lei n° 11.441/07, cuja finalidade foi justamente desjudicializar questões que prescindem da apreciação do Estado-Juiz.
Essa ratio do legislador foi destacada em precedente da 1ª Vara de Registros Públicos citado pelo suscitado. Nele, ao contrário do que ocorre aqui, o inventário era extrajudicial e a respectiva escritura já concedia ao inventariante poderes para outorgar a escritura definitiva de imóvel compromissado à venda e pago ainda em vida com o falecido. O registrador, porém, solicitou a apresentação de alvará judicial, o que foi afastado pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, Carlos Henrique André Lisboa, ao argumento de que:
A intenção do legislador, ao criar a figura do inventário extrajudicial, foi justamente facilitar a agilizar o procedimento de transferência do patrimônio em razão da morte. Todavia, caso o alvará seja exigido para a realização de qualquer ato por parte do representante do espólio escolhido consensualmente no momento da lavratura da escritura de inventário, o escopo de desburocratizar o procedimento não será alcançado (Processo n° 0011976-78.2012.8.26.0100).
A r. decisão ainda cita doutrina [2] que, ao analisar a hipótese de o autor da herança ter deixado apenas obrigações a cumprir (como a outorga de escritura de compra e compra com preço já integralmente pago quando do compromisso firmado pelo falecido), conclui ser possível a realização do procedimento extrajudicial mediante a nomeação de uma pessoa responsável pelo cumprimento dessas obrigações.
A mesma lógica se aplica aqui. Se é possível lavrar escritura dispondo sobre o mais (partilha e cumprimento de obrigações), também é permitido lavrar escritura com o menos (apenas para cumprir obrigações) quando tais fatos não colidirem com o que se decidiu no âmbito do inventário judicial.
Assim, o fato de a partilha dos bens ter se dado por meio de inventário judicial não obsta que se lavre escritura autônoma para cumprimento de obrigações pendentes do falecido que não foram objeto de deliberação no procedimento judicial.
No que diz respeito às considerações do registrador de que a autorização de outorga da escritura de compra e venda foi genérica, não identifica nem especializa os imóveis nem os adquirentes deles, constituindo verdadeiro “cheque em branco” em favor do administrador do espólio, que poderá vender qualquer lote sem ter de provar que o imóvel foi alienado e quitado antes do falecimento dos proprietários, cabem algumas observações.
Refoge à qualificação do registrador indagar se o título constitui “cheque em branco” em favor do administrador do espólio por se tratar de aspecto intrínseco.
No que diz respeito à identificação dos imóveis que poderão ser alienados pelo inventariante, observe-se que a escritura de retificação e ratificação não os está alienando. Por isso, diferentemente da escritura definitiva de compra e venda, não há necessidade da perfeita individualização e descrição deles, bastando que possam ser identificáveis de modo a embasar a subsequente escritura de compra e venda.
E essa identificação foi feita de forma suficiente, na medida em que a escritura menciona expressamente que os lotes em questão são os compromissados à venda entre 1970 e 1980, quitados entre 1970 a 1989, todos do empreendimento denominado Enseada Azul, localizado em Paranapanema, Comarca de Avaré, registrado em Registro de Imóveis de Avaré em 23.08.74, no livro Auxiliar n° 08, sob o n° 17.
A individualização específica de cada lote só tem de ser exigida na subsequente escritura pública de compra e venda definitiva, o que restou plenamente atendido no caso em exame, conforme se verifica do item 1.1 da escritura de compra e venda de fls. 07/11.
Por fim, quanto à exigência de apresentação de alvará judicial específico autorizando o espólio de Maria Lúcia do Valle a alienar o imóvel objeto da escritura de fls. 07/11, relembre-se que a escritura de compra e venda anota que o espólio está autorizado a promover a venda em cumprimento ao compromisso de venda e compra quitado antes do falecimento da autora da herança nos termos do formal de partilha expedido pelo MM. Juízo da 1ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional de Pinheiros (fl. 08).
Esta autorização pode ser constatada e comprovada pelo plano de partilha aprovado pelo MM. Juízo do Inventário, que conta com item exclusivo dispondo sobre a outorga das escrituras de compra e venda dos lotes do loteamento “Enseada Azul” compromissados à venda e já pagos (fl. 100).
Ante o exposto, dou provimento ao recurso para determinar o registro da escritura pública de compra e venda de fls. 07/11.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Notas:
[1] Art. 25. É admissível a sobrepartilha por escritura pública, ainda que referente a inventário e partilha judiciais já findos, mesmo que o herdeiro, hoje maior e capaz, fosse menor ou incapaz ao tempo do óbito ou do processo judicial.
[2] Escrituras Públicas: Separação, Divórcio, Inventário e Partilhas Consensuais. Revista dos Tribunais, 2ª ed., p. 99: Francisco José Cahali, Antônio Herance Filho, Karin Regina Rick Rosa e Paulo Roberto Gaiger Ferreira.

Fonte: DJE/SP | 12/05/2015.

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